Felipe lleva once años poniendo techos en Gwinnett. Lleva nueve pagando renta en el mismo apartamento, y cada año la renta sube. Los nombres aquí son los que usamos siempre, por confidencialidad; las situaciones sí son reales. Me lo encontré en un cierre. No era el suyo, era el de un amigo. Me dijo en voz baja: “Yo no tengo Social. Entonces no puedo comprar casa”. No era una pregunta. Era una sentencia, dictada por un primo que, como todos los primos, es el economista jefe de la familia.
Le contesté ahí mismo lo que te contesto a ti: sí se puede. No necesitas Social; puede ser con ITIN. Existe un programa para compradores con ITIN, hecho para la casa donde vas a vivir, y tu estatus no te descarta de entrada. Sin Social, lo que cambia no es si puedes comprar. Lo que cambia es cómo se cuenta tu historia en papel: tu ingreso, tu crédito y tu renta. Eso es lo que el lender lee, y esa historia tiene camino.
Sé por qué esta pregunta se hace en voz baja. Hay un cansancio particular en llevar años haciendo todo bien, pagar a tiempo, trabajar de más, y aun así creer que la puerta más importante del país está cerrada por un número de nueve dígitos que no tienes. Y al lado, el miedo de preguntar y que te miren como si ya debieras saberlo. Por eso te lo explico antes de que tengas que preguntar, y con cada obstáculo te digo qué se hace.
¿Qué es el ITIN y por qué le sirve al lender?
El ITIN es el número que el IRS te da para que pagues impuestos cuando no tienes Social. No es un permiso ni un estatus. Es un número de contribuyente. Al lender le sirve por una razón simple: con él, tu nombre tiene historia en este país. Declaraciones, cuentas, pagos.
Piensa en tu expediente como un cuaderno. El banco no califica la portada. Califica lo que está escrito adentro: cuánto entra, cuánto sale, si pagas a tiempo. El Social es una portada, el ITIN es otra, y lo que el lender lee es el cuaderno. Y ese cuaderno lo has estado escribiendo tú durante años, sin saberlo. Si quieres el fondo completo, aquí explico qué es un ITIN loan desde cero.
¿Cómo pruebo mi ingreso si no tengo W-2?
En este programa el ingreso puede ser con estados de cuenta bancarios en vez de la declaración de impuestos. Lo que entra a tu cuenta es lo que cuenta, aunque no tengas un W-2 de un empleador. Cuántos meses de estados de cuenta se necesitan depende de tu caso y se revisa en la cita.
Esto te conviene saberlo hoy, no el día de la cita. Si te pagan en efectivo y ese dinero nunca toca una cuenta, no hay página del cuaderno que lo muestre. La solución está en tus manos: si te pagan en efectivo, que empiece a entrar por el banco, desde este mes. Y sobre el trabajo: puede bastar con un año de historial. No necesariamente los dos años que se repiten en todos los grupos.
¿Y si no tengo crédito, o tengo muy poco?
Este programa es más flexible en el crédito que un préstamo convencional. Acepta non-traditional credit, que es historial de pagos que no aparece en un score tradicional. Qué cuenta en tu caso se revisa en la cita. Lo que sí te pido desde ahora: no le pagues a nadie para que te “arregle” el crédito antes de esa cita. Muchas de esas compañías no arreglan nada, y algunas dejan el cuaderno peor. Primero se revisa lo que tienes. Muchas veces hay más de lo que crees.
¿Por qué me preguntan por mi renta?
Porque en este programa tienes que poder mostrar un año rentando. La renta es la página más importante del cuaderno. Es la prueba más parecida a una hipoteca que existe: un pago grande, todos los meses, a tiempo. Si pagas por transferencia o con cheque, ya tienes el registro. Si pagas en efectivo, cómo se muestra depende de tu caso y se revisa en la cita. No te descartes tú mismo antes de preguntar.
¿Cuánto dinero necesito?
Primero el down payment, que es la parte del precio que pones de tu bolsillo. En este programa es un mínimo de 3.5% del precio de la casa. No es el 20% que dice la calculadora de Zillow. Ese 20% es la costumbre del préstamo convencional, no una ley. Después vienen los closing costs, que son los gastos del cierre. Son aparte del down payment, y en este programa corren más altos: entre 4% y 6% del precio.
Y aquí viene lo bueno: con frecuencia se negocia que el vendedor pague una parte o todo. A la gran mayoría de mis compradores el vendedor les ha pagado los closing costs completos, porque se negoció en la oferta. ¿Te puedo prometer que los va a pagar? No. Pero cuánto de eso se logra depende de quién arma tu oferta. He ahí la importancia de elegir bien: quien arma tu oferta es quien lee el cuaderno contigo antes de la cita. El 3.5% completo, con lo que cubre y lo que no, lo expliqué aparte.
Lo que no te voy a decir es una tasa, un pago mensual ni un precio máximo, porque eso no existe hasta que el lender revisa tu expediente.
¿Y los miedos que vienen con todo esto?
Felipe tenía tres, y los oigo una y otra vez.
“¿Y si pregunto y me dicen que no?” Entonces sales con la razón exacta y con una lista, y esa lista es tu plan. Un no de un banco no es un no del sistema, porque no todos los lenders trabajan los mismos programas.
“¿Y si me cobran más por ser yo?” El precio de la casa no cambia por quién la compra. Lo que cambia son los closing costs del programa, y ya sabes que con frecuencia se negocian.
“¿Y si después me la quitan?” Una casa se pierde por no pagar la hipoteca, no por el número que usaste para comprarla. El title, que es el documento que dice quién es el dueño, queda a tu nombre, igual que el de cualquier otra persona.
¿Qué es lo que sí cambia sin Social, y qué no?
Cambia el programa, que no es el mismo préstamo que usa alguien con Social y W-2. Cambia la lista de documentos. Cambian los closing costs, y de los tres ya sabes qué se hace. Lo que no cambia: la casa queda a tu nombre, el precio no sube por ser tú, buscas en el vecindario que quieras y el día del cierre firmas los mismos papeles que todo el mundo.
¿Por dónde empiezo?
Con una cita con el loan originator. Ahí te explican los detalles del programa y cómo funciona para tu caso. Yo te refiero a un lender que trabaja este programa, y tú tienes toda la libertad de escoger cualquier otro. Llega con tus estados de cuenta, tu ITIN y tus recibos de renta. Sal de ahí con una lista de lo que falta, si es que falta algo. Para eso tienes un equipo.
Felipe fue a la cita dos semanas después, con el cuaderno completo y sin el primo. No salió con una casa. Salió con algo que en nueve años de renta nadie le había dado: una respuesta con su nombre, y no una sentencia con el nombre de otro.
Sin Social no significa sin casa. Significa que tu historia está escrita en otro cuaderno, y que alguien tiene que tomarse el trabajo de leerla. Entonces decides.