Si escuchaste que puedes comprar sin down payment y sentiste ilusión, seguida de desconfianza, es comprensible. La respuesta es no: no tener que aportar un down payment no elimina los demás gastos de comprar una casa. Saber cuáles son y cuándo se pagan te permite explorar esa opción con una idea más clara de lo que necesitas.
Leonor me escribió un domingo, con el café todavía caliente. Los nombres son ficticios para proteger la privacidad de mis clientes. La situación es real. En el trabajo le habían hablado de préstamos con 0% de down payment. Su mensaje decía: “Si es cero, entonces no necesito tener nada ahorrado, ¿verdad? Porque esto suena demasiado bueno”.
La palabra cero puede hacer que algo que parecía lejano se sienta posible. También puede recordarte esas veces en que te ofrecieron algo sin costo y después aparecieron cargos. Por eso conviene conocer la cuenta completa desde el principio y revisar qué parte se puede negociar, sin esperar a estar en medio de la compra.
¿Qué significa realmente “0% de down payment”?
El down payment es el enganche, la parte del precio de la casa que pones de tu bolsillo. El resto lo presta el banco. Hay programas de financiamiento donde esa aportación puede ser cero, pero cada programa tiene sus condiciones y no todos aplican a todo el mundo.
El lender, quien te presta para la compra, debe revisar tu expediente para explicarte qué opciones corresponden a tu caso. Un anuncio no puede determinarlo, y yo tampoco debo adivinarlo.
A veces el camino correcto sí lleva down payment. Por ejemplo, el programa para compradores con ITIN pide un mínimo de 3.5%. Eso tampoco es un no; es otro camino.
Piensa en una mudanza para la que alguien te presta la camioneta. Esa ayuda resuelve una parte importante, pero todavía tienes que considerar la gasolina y la comida de quienes te ayudan. Conocer esos gastos no le quita valor a la ayuda. Te permite prepararte para aprovecharla.
¿Qué dinero sí necesito, y cuándo lo pago?
Conviene verlo en el orden en que aparece, porque no todo se paga al mismo tiempo ni se maneja de la misma manera.
El earnest money es un depósito que acompaña la oferta y demuestra tu intención de comprar. Si la compra se cierra, normalmente se aplica al dinero que debes llevar al cierre. Conviene revisar lo que dice tu contrato y las fechas que debes cumplir. Antes de enviar dinero, verifica por teléfono las instrucciones bancarias que recibas por email.
La inspección es la revisión profesional del techo, la electricidad, la plomería y el aire acondicionado, entre otros aspectos de la casa. Normalmente la pagas durante los primeros días después de que aceptan la oferta. Ese dinero no regresa, pero la revisión ayuda a conocer el estado de lo que estás comprando.
El appraisal es el avalúo que pide el banco para confirmar el valor de la casa que respalda el préstamo. Normalmente lo paga quien compra.
Los closing costs son los gastos del cierre: cargos del préstamo, abogado del cierre, título, seguro de la casa y algunos impuestos pagados por adelantado. Son la parte más grande de esta lista y también una parte importante de la negociación.
Algunos programas piden reservas, dinero que debe quedar en tu cuenta después del cierre. Ese dinero se conserva como colchón; no es otro pago que sale de la cuenta.
Finalmente están los gastos de mudarte: el traslado, los depósitos para conectar luz y agua, las cortinas que recuerdas apenas se hace de noche. Aunque no sean requisitos del banco, conviene tenerlos presentes para que llegar a la casa no te tome por sorpresa.
¿Qué parte de todo eso se puede negociar?
Los closing costs. Con frecuencia se pide que el vendedor pague una parte o todo, dentro de lo que permita tu préstamo. Se plantea en la oferta, pensando en el dinero que necesitas para completar la compra.
A la gran mayoría de mis compradores el vendedor les ha pagado los closing costs completos, porque se negoció en la oferta. ¿Te lo puedo prometer? No.
Por eso importa cómo se prepara esa negociación y quién te representa. Si tu programa no requiere enganche y el vendedor acepta cubrir los gastos de cierre, la cantidad que necesitas aportar cambia. Pero hay que revisar ambas cosas en tu caso antes de contar con ellas.
¿Y si todavía no tengo casi nada ahorrado?
Aquí suelen aparecer dos miedos. Puedes pensar que es mejor esperar hasta tener mucho dinero antes de preguntar. Ahorrar ayuda, por supuesto, pero conocer tu meta permite hacerlo con más intención. Si todavía falta, es útil saber para qué estás guardando y qué gastos debes considerar.
También puedes pensar que, si suena tan bueno, algo malo debe tener. Los programas tienen condiciones, y mereces que te las expliquen con claridad. Puedes preguntar lo que no entiendas y pedir que te muestren cómo se aplica a tu situación.
Nadie debería decirte que todo el mundo califica. Por eso dos personas que ganan lo mismo pueden recibir respuestas distintas. Se revisa el expediente completo, y entenderlo ayuda más que compararte con otra persona.
¿Qué hago esta semana?
Reúne tus estados de cuenta y revisa cuánto tienes ahorrado. Si te pagan en efectivo, habla sobre cómo documentarlo en el banco: el dinero que no pasa por el banco puede ser difícil de mostrar al lender. Conviene organizarlo antes de buscar casa.
Mientras preparas la compra, evita abrir tarjetas o comprar muebles a crédito. Tu expediente sigue en revisión hasta el cierre, así que es mejor conversar antes de hacer cambios.
Yo te refiero a un lender que trabaja estos programas, y tienes toda la libertad de escoger cualquier otro. En la cita puedes pedir por escrito cuánto tendrías que llevar en total y cuándo se paga cada gasto. Si aún estás considerando seguir rentando, aquí comparo las dos opciones en Cherokee.
Leonor fue esperando encontrar la trampa. Salió con una lista de seis renglones, cada uno con su fecha, y una cantidad que correspondía a su situación. No era cero, pero ya podía entenderla.
No tienes que llegar sabiendo cuánto cuesta todo; puedes empezar por darte permiso de preguntarlo.
Entonces decides.