Sí puedes. Ser self-employed no te descalifica. Lo que cambia es cómo el lender analiza tu ingreso y qué documentos usa para probarlo. Y ahí está la trampa: el número que tú dices que produce tu negocio casi nunca es el número que el banco va a usar para calificarte. Entender esa diferencia antes de buscar casa es lo que separa al que compra del que se frustra.
¿Por qué el banco no usa lo que factura mi negocio?
Porque el banco no califica lo que entra. Califica lo que queda. Si tu negocio factura ciento cincuenta mil al año pero en tus taxes, después de gastos y deducciones, la ganancia neta es cuarenta mil, para el lender tu ingreso es cuarenta mil. No es un castigo. Es que el único documento oficial que tiene de tu negocio son tus taxes, y en tus taxes tú mismo le dijiste al gobierno que ganaste cuarenta.
Esto sorprende a mucha gente que lleva años haciendo lo correcto para pagar menos impuestos. Cada deducción que te ahorró dinero en abril te quita ingreso calificable en el banco. Las dos cosas son ciertas al mismo tiempo, y por eso la conversación con el lender se tiene antes, no después.
¿Qué documentos me van a pedir?
Depende del programa, y por eso no te doy una lista cerrada. Pero lo que casi siempre entra: tus taxes personales de los años anteriores, y si el negocio declara aparte, los del negocio también. Los statements de la cuenta del negocio. Algo que muestre que el negocio existe y sigue operando: licencia, registro, o una carta de quien te lleva la contabilidad.
Y van a mirar la tendencia. Un negocio que sube año tras año cuenta una historia. Uno que bajó el último año cuenta otra, y el lender va a querer saber por qué antes de usar el número bueno.
¿Y si todavía no tengo años de taxes con el negocio?
Entonces ese es tu punto de partida, y no es el fin del camino. Hay programas que miran la situación de otra manera, y hay casos donde la experiencia previa en el mismo oficio cuenta aunque el negocio propio sea reciente. Eso lo determina el lender viendo tu caso, no yo desde aquí. Lo que sí te digo es que el reloj empieza el día que tu negocio empieza a declarar, no el día que decides comprar.
Y si una parte de lo que ganas todavía no pasa por ningún papel, ese es un problema aparte, con su propia solución, que también empieza hoy.
Tres errores que veo en dueños de negocio
Mezclar el dinero del negocio con el personal. Una sola cuenta para todo hace imposible que el lender vea qué es ingreso y qué es gasto. Dos cuentas separadas, desde ya, te ahorran meses.
Deducir todo lo posible el año antes de comprar. Es legal y es inteligente para los taxes. Para el banco, te acabas de bajar el sueldo. Si sabes que vas a comprar, esa decisión se toma con el lender y con quien te hace los taxes, juntos.
Decir “mi negocio produce tanto” y buscar casa con ese número. Te enamoras de una casa que el banco no te va a prestar, y la frustración se la echas al sistema. El número real se saca primero. Con ese número se busca.
Lo que sí puedes hacer desde esta semana
Junta tus taxes de los últimos años y míralos con ojos de banco: ¿cuál es la línea de ganancia neta? Ese es tu ingreso para ellos. Separa las cuentas si no lo has hecho. Y manda tus números a un lender antes de abrir Zillow. Mándanos tus números, los revisamos con nuestro loan officer, y entonces sabemos qué camino tenemos. Tú tienes toda la libertad de escoger a cualquier otro lender.
Preguntas que me hacen siempre
¿Me conviene ponerme un sueldo desde mi propio negocio? A veces ayuda y a veces no cambia nada, depende de cómo esté organizado el negocio. Es una pregunta para el lender y para tu contador, juntos, no para un video.
¿Puedo usar el ingreso de mi pareja con W-2 y el mío del negocio? Sí, los dos se pueden combinar, y a veces es la combinación la que hace que el número cierre. Aplica también si uno de los dos compra con ITIN.
¿Los 1099 cuentan como negocio propio? Para el lender, en general sí. Te documentan parecido: taxes, historial, tendencia.
No te descartes tú mismo. Tener negocio propio es una de las cosas más difíciles que se pueden hacer en este país, y la casa no te la niegan por eso. Te la niegan por no saber qué número van a mirar. Ahora ya lo sabes, y lo que sigue lo decides tú.