No son lo mismo. La precalificación, o prequalification, es una estimación basada en lo que tú le cuentas al lender. La preaprobación, o pre-approval, llega después de que el lender revisa tus documentos y tu crédito. Y ni siquiera la preaprobación es el préstamo final: después vienen la casa, el contrato, el avalúo y una última revisión. Saber en qué paso estás no te frena; te ayuda a buscar con confianza y a cuidar tu expediente hasta el día de las llaves.
Juan Carlos me llamó desde una tienda de muebles, feliz. Los nombres son ficticios para proteger la privacidad de mis clientes. La situación es real. “Ya me preaprobaron. Estoy viendo el sofá para la sala nueva, y aquí me dan doce meses sin intereses si abro la tarjeta de la tienda.” Todavía no había hecho ni una oferta. El sofá iba a llegar antes que la casa.
Esa emoción es lo más natural del mundo. Llevas tiempo esperando una buena noticia, te la dan, y quieres empezar a vivirla. No hay nada malo en celebrar. Solo conviene saber qué se celebró exactamente, para que la alegría no te haga tropezar a mitad del camino.
¿Qué es una precalificación?
Es una primera conversación. Le cuentas al lender, quien te presta para la compra, cuánto ganas, cuánto debes y cuánto has ahorrado, y te da una idea de lo que podría ser posible. Muchas veces se hace en una llamada o en un formulario corto.
Sirve para orientarte y para saber si vale la pena dar el siguiente paso. Pero está construida con tus palabras, no con tus papeles. Es como la foto del menú: te dice qué esperar, aunque el plato todavía no ha salido de la cocina.
¿Qué es una preaprobación?
Es el mismo análisis, pero con pruebas. El lender revisa tus talones de pago o la forma en que documentas tu ingreso, tus estados de cuenta, tus impuestos si los tienes, y, con tu permiso, tu reporte de crédito. Con eso emite una carta que dice hasta qué precio de compra se revisó tu caso.
Esa carta es la que acompaña tus ofertas. Le dice al vendedor que alguien ya revisó, no solo escuchó. Si alguna vez te dijeron que sí por teléfono y no sabes cuál de las dos cosas era, la diferencia explica muchas respuestas distintas entre personas que ganan parecido.
¿Por qué la preaprobación todavía no es el préstamo?
Porque falta la casa. La preaprobación revisó a la persona; después hay que revisar la propiedad y el acuerdo. Viene el contrato, con sus fechas. Viene el appraisal, el avalúo que pide el banco para confirmar el valor de la casa. Viene la actualización de tus documentos, porque entre la carta y el cierre pasan semanas. Y viene la revisión final del lender, con las condiciones que tienen que cumplirse para cerrar.
Dicho de forma sencilla: la preaprobación te abre la puerta para empezar a buscar. Las llaves significan que terminamos. Entre una cosa y otra, tu expediente sigue abierto, y todo lo que cambie en tu vida financiera puede cambiar lo que se revisó.
¿Qué no debo hacer después de la preaprobación?
Aquí está la parte que más gente aprende tarde. Hasta el cierre, conviene no abrir tarjetas nuevas, no comprar muebles ni carro a crédito, no cambiar de trabajo sin hablarlo antes con el lender, no ser co-signer de nadie y no mover dinero grande sin poder explicar de dónde salió.
No es que todo eso esté prohibido para siempre. Es que cada uno puede cambiar los números que el lender ya aprobó, y descubrirlo una semana antes de cerrar es la peor forma de descubrirlo. Si algo de esto se vuelve necesario, una llamada al lender antes de hacerlo te dice cómo afecta tu caso. Con tus ahorros pasa algo parecido, y aquí explico por qué importa dónde está el dinero.
¿La preaprobación me dice cuánto dinero necesito llevar?
Te dice cuánto te pueden prestar, no cuánto tienes que llevar al cierre. Ahí entran el down payment, la parte del precio que pones tú, y los closing costs, los gastos del cierre, que van aparte. Cuánto es el down payment depende de tu programa, y no siempre es el 20% que muestran las calculadoras, como explico en este artículo sobre Zillow.
Con los closing costs hay espacio para negociar. Con frecuencia se negocia que el vendedor pague una parte o todo. A la gran mayoría de mis compradores el vendedor les ha pagado los closing costs completos, porque se negoció en la oferta. ¿Te lo puedo prometer? No. Por eso importa cómo se arma la oferta y quién la negocia contigo.
¿Cómo sé en qué paso estoy?
Con una pregunta: “¿Revisaron mis documentos y mi crédito, y tengo eso por escrito?”. Si la respuesta es no, estás precalificado. Si es sí, estás preaprobado. Y si ya tienes contrato, estás en la recta final, que es justo cuando más conviene no hacer cambios.
Yo te refiero a un lender que trabaja estos casos todos los días, y tienes toda la libertad de escoger cualquier otro. Lo importante es que entiendas en qué parte del camino estás cada vez que alguien te dice “ya casi”.
Juan Carlos no abrió la tarjeta de la tienda. Le tomó una foto al sofá, la guardó en el teléfono y siguió buscando casa. Me dijo que, si el sofá todavía existía cuando tuviera llaves, era señal de que tenía que ser suyo.
Celebrar cada paso está muy bien. Lo bonito es llegar al último con todo lo que se revisó todavía en su lugar.
Entonces decides.