Sí. Comprar una propiedad en Estados Unidos no depende de tu estatus migratorio. No hay una ley federal que se lo prohiba a nadie por no tener residencia o ciudadanía. Lo que cambia no es el derecho a comprar, sino el tipo de loan al que puedes aplicar, qué documentos te van a pedir y cuánto vas a poner de tu bolsillo.
Esa distinción es la que casi nadie te explica, y es la razón por la que tanta gente se descarta sola antes de preguntar.
¿Qué es un ITIN y por qué sirve para comprar casa?
El ITIN es el Individual Taxpayer Identification Number, un número que emite el IRS para que personas que no califican para un social security number puedan declarar impuestos. No es un permiso de trabajo ni cambia tu estatus. Es, literalmente, un número para pagar impuestos.
Para un prestamista ese número sirve para algo concreto: le permite verificar tu historial de ingresos a través de tus declaraciones. Si has declarado impuestos con tu ITIN durante años, tienes un historial financiero verificable, y eso es lo que un lender necesita ver.
¿Qué es un ITIN loan?
Es un préstamo hipotecario diseñado para compradores que se identifican con ITIN en vez de social security number.
La diferencia técnica importa: la mayoría de los loans convencionales se venden después a Fannie Mae o Freddie Mac, y por eso siguen reglas rígidas. Un ITIN loan normalmente se queda en el banco que lo originó. Eso se llama un portfolio loan.
Y como el banco asume el riesgo completo, pone sus propias condiciones. En la práctica eso significa que suelen pedir más down payment y una tasa más alta que en un loan convencional. Cuánto exactamente depende del banco, de tu perfil y del momento, y por eso no vas a encontrar una cifra honesta en un artículo: hay que sentarse a verlo con tu caso en la mesa.
¿Puedo usar FHA con ITIN?
Generalmente no. Los programas de FHA piden social security number.
Pero hay un matiz que a mucha gente le cambia el panorama: si tienes permiso de trabajo vigente, un EAD, tu situación ya no es la misma y se abren opciones que con ITIN solo no están disponibles. Vale la pena revisar exactamente qué tienes antes de asumir que no calificas.
¿Qué documentos me van a pedir?
La lista varía por banco, pero casi siempre gira alrededor de lo mismo:
- Tu ITIN vigente. Si tiene años sin usarse puede haber expirado y hay que renovarlo antes.
- Declaraciones de impuestos. Normalmente de los dos últimos años, presentadas con ese ITIN.
- Comprobantes de ingreso. Talones de pago, y si trabajas por tu cuenta, estados de cuenta del banco.
- Historial de pagos. Si no tienes score de crédito tradicional, muchos bancos aceptan historial alterno: renta, luz, teléfono, seguro. Se llama alternative credit y es de las cosas que más sorprenden a la gente.
- Identificación. Pasaporte o matrícula consular, según el banco.
Ninguno de esos documentos se consigue en un día, y esa es la razón para preguntar temprano y no cuando ya viste la casa que te gustó.
Los tres errores que más vemos
Descartarse sin preguntar. Es el más caro de todos y no cuesta nada evitarlo. Mucha gente lleva años pagando renta convencida de que no califica, sin que nadie haya revisado su caso.
Dejar de declarar impuestos. Cada año que declaras construye el historial que después te va a hacer falta. Cada año que no, deja un hueco que el banco va a preguntar.
Mover dinero en efectivo sin rastro. El banco necesita ver de dónde salió el down payment. Dinero que aparece en la cuenta sin origen documentado se convierte en un problema justo antes del cierre, que es el peor momento posible.
¿Y si al final no califico hoy?
Entonces sales sabiendo exactamente qué falta y cuánto tiempo toma. Eso también es una respuesta, y es infinitamente mejor que seguir sin saber.
Hemos visto casos que en la primera conversación no calificaban y que un año después cerraron, porque supieron qué hacer en ese año.
¿Por dónde empiezas?
Por una conversación con el lender, antes de ver casas. En Athalas te sentamos con nuestro financista hipotecario para revisar tu caso real, y sales con una de dos cosas: si calificas hoy, o un plan concreto de qué hacer para calificar más adelante.
Sin costo y sin compromiso. Y si prefieres entender todo el proceso antes de hablar con nadie, el seminario es en español y dura poco más de una hora.
Athalas en Español es la división en español de Athalas Real Estate Advisory, una firma de bienes raíces con oficina en Canton, Georgia, que atiende compradores en todo North Metro Atlanta. Andreina Perez tiene licencia de Georgia desde 2018.
Este artículo explica cómo funciona el proceso en general. No es asesoría legal, fiscal ni de crédito, y cada caso se revisa con el prestamista antes de tomar cualquier decisión.